MBA何时回暖：通过北京房价和MBA学费进行分析预测

本文将通过房价情况，也就是居民的资产价值情况，与MBA学费的情况两者相关联后，分析出MBA的竞争强度和热度。房价情况参考北京地区，学校选取清华大学经管MBA非全日制项目。本人2008年关注MBA，2010年清华MBA录取，2012年毕业，辅导至今超过13年，对整个MBA长周期的情况有一定理解。

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MBA申请人数主要看申请人的资产状况，而房产增值带来的总体资产增加，可以快速使得很多人乐于申请名校学历项目。（钱已经不缺了，要弥补当年的遗憾和梦想）。从历史角度看，我们以房价每平米价格除以学费得到一个比例，这个比例在过去20年的均值大概是17%左右，也就是接近学费等于6平米平均价格。当低于这个百分比，MBA热度退却，申请难度下降，当高于这个情况，MBA申请量激增，申请难度暴涨。

MBA的第一个热潮在2009年和2010年，这个比例值接近20%，当年还是先笔试的年代，当年的热潮从分数线就可以看出。2010年清华MBA的A类分数线是228，清华考到这个分的有300人，200分以上有1000人。低于200你连人大的面试资格都不配。（对比当下清华考到230分的可以看看有多少人，至于人大已经跌到131了，嗯。。。）2008经济危机和北京奥运后4万亿到来，北京房价实现飞跃，申请热潮迅速启动。

MBA的第二个热潮在2016年到2019年，这个比例再次在20%左右，是历史上提前面试竞争最激烈的阶段。当年清华出现万人注册，通过率低于4%的盛况。在那个年代，清华几乎90%的申请者都毕业于985211和海外名校，人均总包接近年入百万，普通学历没有超强亮点的经历进入面试的机会微乎其微。如果回顾历史，2016年经济大放水，房价再次暴涨，居民财富值暴涨后迎来的就是万人申请冲清北。

对应的，MBA的第一个低谷就是在2008年及以前，那个年代互联网甚至还未完全普及，考硕士也不像今天是一种主流，MBA并不算热门。第二个低谷是学费在2011年暴涨后，而暴涨当年对应的情况之一也是加入了提前面试，至少可以选一些背景更强的有钱人。当然最大的低谷，也就是当下了，是过去20年几乎的最低点，与2008年经济危机相提并论。而这次没有太明确的大放水，也没有任何房价回暖的迹象，提前面试形式的调整使得考生人群的购买力下降更是雪上加霜。

从长周期来看，经济放水后一旦房价实现上涨，1年后MBA申请会迅速启动回暖，而回暖后竞争激烈后1年后学费会上涨抑制需求，然后MBA申请火热过后MBA申请冷却，但学费不下跌。而2023年以来，明明申请在冷却趋势，学费还上涨了一波，彻底将MBA热度打没了。（这里不是说清华，是全国情况，全国大多数学校在2023年前后猛涨一波收割）。

根据这些情况，我们如何知道MBA什么时候回暖呢？毕竟回暖意味着申请难度猛涨，大家的最优解是选择在难度上涨前夕申请。首先是房价，如果想达到以往平均的申请强度，房价要涨到7万左右。如果达到以往非常火爆的申请强度，要达到83500，这意味着核心三环内几乎要15万一平才够，也就是现在房价翻一倍，各位的资产翻番了。如果你观察报表，会发现一般会有一年的滞后性，也就是房价开始上涨后，往往在1年后申请热度回暖，2年达到最高峰，3年时应该就涨学费了。

这个时候很多人当然说那这辈子MBA也不会再火爆了，根本不可能房价这么涨。这点首先的确大概率不可能，不过20年前，应该也没人敢想房价能从几千涨到均价五六万吧。那从另一个角度，如果MBA想继续保持人才竞争力，等不到资产上涨，那就只能降学费。从这个角度，如果要回复MBA的平均热度，学费要降到30万，如果要恢复到MBA非常火爆，生源质量非常高需要大量筛选挑的都是精英的年代，学费要降到23万。要注意，这个数据还是针对全国最强的清华经管和北大光华。如果是其他学校还要对应打折，比如人大的学费如果要保持竞争力筛选，大概是在清北的7折也就是15万。对外中财北航北理等985211名校大概是清北的5折，也就是11万。后边其他的学校大概是3-4折，低于10万就能实现申请火爆。很多商学院还没想明白，学费定高了没人，还不如先定低点招够人，你招不够人只能调剂，明年只能更没人报了。如果你网上搜一个北京所有商学院的学费，你会发现985的农大只要12.8万，211的北工大只要11.6万，一个在码农高收入聚集区，一个在国贸不远，这样的学校申请竞争，至少无需天天求人来调剂或降20分，堪称目前MBA性价比首选。如果今年房价稍微企稳回暖，明年这样学费的学校今年没申的人还高攀不起了。这个学费折合一年6万，一平米改变不了你的居住体验，但学历在未来几十年可能用得上。

清华北大这样头部学校还能吸引全国外地的人来京就读，但全国的房价跌幅显然大于北京，这也使得外地申请者也不如以往数量。此外，上海复交的学费更贵，对于外地申请者，申请清北的价格还比复交低这么多，也因此非上海的哪怕是杭州大厂的群体，很多都更乐意优先申请清北。复旦交大的50多万的学费也依赖于上海比北京更贵的房价。

如果房价起不来，学费降不下去，就只能期待提前面试形式回归了。相信这也是商学院希望和顶层去争取的方向。提前面试形式虽然不能大幅度影响申请整体趋势，但相对能更精准的维持有消费力的人群申请。当下提前面试取消后MBA和其他刷学历的各类研究生区别变小了，性价比自然下降。MBA在硕士中是一种特殊形式，这点理应也应该有提前面试这种特殊的选拔措施，对MBA一刀切的做法对于MBA的发展也是非常不利的。

最后，商学院明着降价还是有些压力的，所以不少学校尤其是上海地区和一些体制外学校往往采用的是高奖学金制度。学费虽然不明着降，但承诺奖学金给个几万，等同私下降了处理。不过这种手段还是不够直接有效，毕竟别人先要知道多少钱才决定选不选你，很可能看到你学费和品牌直接就不会先考虑你。尤其是在非提前面试情况下，笔试只能选一个学校。相信各个学校现在招生已经感受到巨大压力，招生办的工资也不好拿啊。未来到底是房价上涨先来，还是学费下降先到呢？提前面试还能不能回归？我们拭目以待接下来的MBA2026。